Группа «Самолет»
Взлетит ли «Самолет» еще выше?
«Самолет» не так давно появился на девелоперском рынке – компании всего 10 лет, однако за это время она стала достойным конкурентом для такого лидера как Группа ПИК. Спустя год после IPO, проведенного в октябре 2020 года, капитализация «Самолета» выросла в 6 раз – это намного больше, чем рост капитализации прочих публичных девелоперов и индекса МосБиржи.
«Самолет» специализируется на строительстве жилье эконом-класса в основном в Московском регионе. Компания не имеет предприятий по производству стройматериалов – она работает в сфере PropTech, продвигая диджитал-проекты на рынке недвижимости.
Население по-прежнему стремится улучшить жилищные условия: в Москве и Подмосковье стесненно проживают около 20% семей. Ипотечное кредитование в ближайшее время должно стать более доступным – в конце июня правительство снизило ставку льготной ипотеки с 9% до 7%, а ключевая ставка Банка России к концу года может составить 7,5%.
У «Самолета» амбициозные планы по росту бизнеса. В 2022 году девелопер планирует продать как минимум на 50% больше площадей, чем в 2021: 1,2 млн кв. м на сумму более 200 млрд руб. Благодаря этому скорректированная EBITDA застройщика удвоится — она должна превысить 60 млрд руб. В 2023 году продажи должны увеличиться на более чем 60% — примерно до 2 млн кв. м на сумму свыше 300 млрд руб. Прогноз скорректированной EBITDA на будущий год составляет 90 млрд руб. (плюс 58%).
Кризис в этом году может оказаться не таким глубоким, как предполагалось в марте. Компании активно индексируют зарплаты сотрудников, а инфляция в июне сменилась дефляцией. По итогам года инфляция в России вряд ли превысит 14%. Рынок недвижимости может выиграть в ситуации, когда инструментов сбережений стало значительно меньше, а риски повысились.
У «Самолета» сильные акционеры. Один из совладельцев ряда проектов – брат губернатора Московской области Максим Воробьев, а миноритарные пакеты «Самолета» принадлежат Году Нисанову и структурам группы «Киевская площадь», которая несколько лет подряд лидирует в российском рейтинге владельцев коммерческой недвижимости от Forbes.
«Самолет» платит дивиденды. Их размер зависит от соотношения «чистый долг (без учета эскроу-счетов)/скорректированная EBITDA», но дивидендная политика предусматривает выплату не менее 5 млрд руб. в год. В 2022 году компания планирует выплатить 10 млрд руб. или 162 руб. на акцию, что предполагает дивидендную доходность 6,1% по состоянию на 30 июня.
Доля акций в свободном обращении (free float) у «Самолета», по данным Мосбиржи, она составляет 8%. Сама компания оценивает этот показатель в 19,3%, поскольку учитывает в нем акции, принадлежащие структурам «Киевской площади» и некоторым акционерам с пакетом менее 5%.
«Самолет» – достаточно молодой, но быстро растущий девелопер.
Компания в основном занимается строительством жилья эконом-класса в Московском регионе (на него приходится большая часть продаж), а также реализует проекты в других российских регионах. В отличие от групп ПИК, ЛСР и «Эталон», которые были основаны в конце 1980-х – начале 1990-х, «Самолет» вышел на рынок жилья только в 2013 году, но сейчас у него самый большой земельный банк в российском секторе недвижимости – 29 млн кв. м. По объему текущего строительства компания занимает второе место в стране. В рейтинге застройщиков от журнала Forbes, куда включены непубличные девелоперы, «Самолет» находится на 7 месте по объему выручки.
Земельный банк публичных застройщиков, м²
*данные за 9 мес. 2021 года
Источник: данные компаний
Оценка земельного банка, млрд. руб
Источник: данные компаний
Что помогает «Самолету» соперничать с лидерами рынка и насколько акции компании привлекательнее, чем бумаги конкурентов?
Сильные акционеры
«Самолет» основали десять лет назад совладелец строительной компании «Главстрой-СПб» Михаил Кенин и бизнесмен Павел Голубков, инвестировавшие в проект десятки миллионов евро. Павлу Голубкову принадлежит 31% акций «Самолета», а Михаилу Кенину – 28%. Председатель совета директоров «Самолета» Дмитрий Голубков, который владеет 2,4% акций «Самолета», – депутат Мособлдумы. Михаила Кенина газета «Ведомости» называет давним знакомым и деловым партнером Максима Воробьева, брата губернатора Московской области Андрея Воробьева. Максим Воробьев напрямую является совладельцем дочерней компании «Самолета», которая не ведет бизнес в Московской области. В сентябре 2021 года 9,8% акций «Самолета» приобрели Год Нисанов (находится в списке SDN) и группа «Киевская площадь», которая много лет лидирует в российском рейтинге владельцев коммерческой недвижимости от Forbes.
Структура акционеров «Самолета», 2021
Источник: «Самолет»
Дискаунтер на рынке жилья и в сегменте PropTech
«Самолет» начинал как дискаунтер на рынке жилой недвижимости Московской и Ленинградской областей. Средняя стоимость квадратного метра у «Самолета» ниже, чем у трех публичных девелоперов: по итогам 2021 года она составила 157 тыс. руб. Компания привлекает покупателей жильем эконом-класса – у нее есть проекты в Люберцах, Мытищах, Внукове. Участники рынка называют «Самолет» самым агрессивным игроком в Московском регионе. Компания быстро строит – один этаж в неделю – и быстро и дешево продает квартиры. В 2020 году она заняла второе место по объемам продаж, уступив Группе ПИК. Объемы продаж «Самолета» выросли с 15 млрд руб. в 2014 году до 127 млрд руб. в 2021. В среднем проект «Самолета» строится 18 месяцев, компания постоянно ищет возможности ускорить строительство за счет внедрения современных технологий. Отметим, что Группа ПИК, например, уже внедрила модульное домостроение.
Средняя стоимость квадратного метра у публичных застройщиков, тыс. руб.
Источник: данные компаний
Не так давно «Самолет» вышел на рынок премиум-недвижимости – компания приобрела половину проекта по строительству элитных квартир в московском районе Хамовники (совместный проект с «Интеко»). В целом «Самолет» не планирует наращивать свою долю на рынке Москвы и Московской области выше 20-30%, поэтому он начал постепенно осваивать регионы. У «Самолета» есть проекты в Ленинградской области, Тюмени, Екатеринбурге и на Дальнем Востоке, где также работает ПИК. Среди возможных бизнес-направлений – строительство курортов и развитие индивидуального жилищного строительства. В начале 2022 года «Самолет» увеличил с 5% до 100% свою долю в уставном капитале ООО «СПб Реновация», компании, занимающейся реновацией старого жилого фонда в Санкт-Петербурге. Стоимость сделки – 13,1 млрд руб., из них 1,6 млрд руб. будут погашены путем зачета встречных требований по займам. Проектный банк приобретенной компании насчитывает более 6 млн кв. м. Эта сделка расширит географическую диверсификацию «Самолета». По оценке рейтингового агентства АКРА, в 2022-2024 годах доля продаж девелопера в Новой Москве и области (без «старой» Москвы) составит 72%.
«Самолет» не является вертикально интегрированной компаний, как, например, ПИК или ЛСР. У него нет своих заводов по производству цемента или домостроительного комбината. Наличие таких бизнес-подразделений могло бы снизить себестоимость строительства жилья. Однако вместо этого девелопер сфокусирован на цифровизации. Генеральный директор «Самолета» Антон Елистратов ставит амбициозную задачу – выстроить вокруг компании экосистему сервисов в сфере жилья по аналогу с экосистемами Яндекса и Сбера. Иными словами, «Самолет» позиционирует себя как технологическую платформу для разных видов бизнеса. Компания собирается в ближайшие годы вложить в стартапы около 8 млрд руб. Она уже инвестировала в социальную сеть для соседей «Вместе.ру», сеть кулинарных коворкингов «Твое место» и др. «Самолет» также развивает сопутствующие сервисы: компанию по отделке и меблировке квартир ReRooms и агентство недвижимости «Перспектива24». Группа планировала, что к 2025 году недевелоперский бизнес будет обеспечивать более 50% рыночной капитализации и EBITDA. В 2021 году вклад этого сегмента в выручку составлял менее 3%, в EBITDA – менее 2%, компания намерена продолжить его развивать.
Рентабельность по EBITDA у «Самолета» в последние три года росла, и в целом она сопоставима с этим показателем у других публичных девелоперов.
Рентабельность EBITDA публичных застройщиков
Источник: данные компаний
Выручка и продажи
Выручка «Самолета» в последние три года растет двузначными темпами. Это связано не только с повышением средней стоимости квадратного метра у девелопера и на рынке в целом, но в основном с увеличением объемов продаж «Самолета». Прошедший 2021 год был самым удачным для группы: ее продажи в квадратных метрах выросли на 83%, выручка – на 55%, а прибыль почти удвоилась.
Чистая прибыль, выручка и продажи «Самолета»
*С учетом СПБ Реновация
Источник: «Самолет»
Рост средней цены и проданных площадей «Самолета»
Источник: «Самолет»
Несмотря на кризис, «Самолет» не теряет оптимизма — компания представила амбициозные прогнозы на 2022 и 2023 год. В 2022 году девелопер планирует продать как минимум на 50% больше площадей, чем в 2021, или 1,2 млн кв. м на сумму более 200 млрд руб. Благодаря этому скорректированная EBITDA застройщика удвоится — она должна превысить 60 млрд руб. В 2023 году продажи должны увеличиться на более чем 60% — примерно до 2 млн кв. м на сумму свыше 300 млрд руб. Прогноз скорректированной EBITDA на будущий год составляет 90 млрд руб. (плюс 58%).
За первые пять месяцев 2022 года показатели застройщика улучшились по сравнению с тем же периодом прошлого года: объемы продаж выросли на 69% до 398 тыс. кв. м, а средняя цена квадратного метра повысилась на 12% до 167 тыс. руб./кв. м, выручка увеличилась почти вдвое – на 97% до 72,4 млрд руб., рентабельность по EBITDA составила 33%. Впрочем, значительный вклад в эти показатели внесли первые три месяца этого года, когда ситуация на рынке жилья была очень благоприятной.
Долг
Размер задолженности застройщиков обычно обусловлен объемом и темпами текущего строительства. В прошлом году «Самолет» увеличил объемы текущего строительства на 70% – с 1,46 млн кв. м до 2,47 млн кв. м, выйдя на третье место по этому показателю после групп ПИК (5,8 млн кв. м) и ЛСР (2,8 млн кв. м), а по итогам шести месяцев 2022 года занял второе место в стране. В связи с этим сильно вырос как объем средств клиентов на эскроу-счетах, так и долг компании по проектному финансированию.
Общий долг «Самолета» по итогам 2021 года составил 133 млрд руб., что в 4 раза выше, чем годом ранее (33 млрд руб.).
Большая часть долга «Самолета» за 2021 год представлена проектными кредитами (объемы такого финансирования от банков и его стоимость зависят от остатков на эскроу-счетах). На проектное финансирование пришлось 75 млрд руб. (почти 70% долга), из них 28 млрд руб. – это краткосрочные обязательства. В 2020 году доля проектного финансирования в совокупном долге достигала 9,5 млрд руб. Остатки на эскроу-счетах клиентов «Самолета» по итогам 2021 года составили 137,6 млрд руб. (против 25,3 млрд руб. в 2020 году).
Для финансирования своей деятельности «Самолет» также использует облигации. У компании в обращении находится 11 выпусков, дебютные бумаги она разместила в 2016 году. Объем облигационных займов на конец 2021 года составлял 38,5 млрд руб. – это почти 35% долга компании. Ставка купона по облигациям находится в диапазоне 7,5-12%. В этом году «Самолету» предстоит погасить облигации на 7,2 млрд руб. и выплатить 28 млрд руб. по проектному финансированию. Чистая денежная позиция на балансе на конец 2021 года составляла 3,7 млрд руб. против 4,6 млрд руб. в 2020 году.
У застройщика достаточно комфортная долговая нагрузка. В 2021 году соотношение «чистый долг /EBITDA» с учетом средств на эскроу-счетах (они становятся доступными для застройщиков после завершения строительства и регистрации права собственности на первую квартиру в сданном доме) составило минус 0,35 (против 0,28 в 2020 году), а без учета этих средств оно было на уровне 2,32 (1,62 в 2020 году).
Первое IPO в секторе недвижимости за 10 лет
«Самолет» провел IPO в октябре 2020 года – это было первое размещение российского девелопера после десятилетней паузы. Компания разместила на Московской бирже 5,1% акций, из которых половину составил новый выпуск, а вторую часть – уже существовавшие на тот момент бумаги. Сделка прошла по нижней границе диапазона – на уровне 950 руб. за акцию, компания привлекла 2,9 млрд руб. и, соответственно, была оценена инвесторами в 57 млрд руб.
Менее чем за год после размещения капитализация «Самолета» выросла в 6 раз до 5 710 руб. за акцию – это намного больше, чем рост капитализации прочих российских девелоперов. По рыночным мультипликаторам «Самолет» стал самой дорогой компанией сектора. Менеджмент позиционирует «Самолет» как полноценную технологическую компанию, а не просто застройщика. До кризиса компания планировала провести SPO в Нью-Йорке в 2023 году. «Самолет» неоднократно заявлял, что хотел бы увеличить долю акций в свободном обращении до 30-40%. Однако в текущих условиях эти планы выглядят сложно реализуемыми. Впрочем, то, что данный момент у «Самолета» нет депозитарных расписок, а сама компания зарегистрирована в России, означает, что что у нее нет дополнительных инфраструктурных рисков.
Динамика акций публичных застройщиков и индекса МосБиржи
Источник: Мосбиржа
По данным МосБиржи, сейчас free float «Самолета» составляет 8%, однако сама компания считает, что в свободном обращении находится 19,3% акций, в том числе принадлежащих акционерам, связанным с «Киевской площадью». Акциями free float владеют как российские институциональные и розничные инвесторы, так и международные фонды.
После паузы в торгах на МосБирже в феврале – марте акции «Самолета» подорожали на 15% по состоянию на конец июня, тогда как индекс МосБиржи за этот период упал на 4%. После перерыва в торгах на российском фондовом рынке объем сделок с бумагами «Самолета» почти не изменился – если в 2021 году он составлял в среднем 216 млн руб. в день, то после возобновления торгов – 213 млн руб. в день. При этом среднее число сделок, напротив, выросло с 5 060 до 8 084, что может указывать на повышение интереса к бумагам «Самолета» со стороны розничных инвесторов.
Выкуп акций
В рамках программы мотивации менеджмента совет директоров «Самолета» в январе принял решение выкупить в течение 2022 года до 500 тыс. акций (0,8%) на сумму до 3 млрд руб. и не исключил, что программа может быть продлена в 2023 году. Цена выкупа была ограничена 6 тыс. руб. за акцию. Программа действует, однако выкуп акций пока не производился. Бумаги компаний, которые объявили их выкуп, обычно получают больше поддержки при движении рынка вниз, что позитивно в периоды повышенной волатильности.
Дивидендная политика
К концу 2020 года «Самолет» утвердил дивидендную политику, которая привязывает размер дивидендов к долговой нагрузке. При этом компания обязалась ежегодно выплачивать акционерам дивиденды на сумму не менее 5 млрд руб., независимо от уровня долговой нагрузки. Если соотношение «чистый долг (без учета эскроу-счетов)/скорректированная EBITDA» будет ниже 1, дивиденды за предыдущий финансовый период должны составлять не менее 50% от чистой прибыли по МСФО. Если же этот коэффициент будет меньше или равен 2, то компания выплатит акционерам не менее 33% от чистой прибыли по МСФО.
График дивидендов «Самолета»
Источник: «Самолет»
Совет директоров «Самолета» 7 июня рекомендовал акционерам не выплачивать финальные дивиденды по итогам 2021 года. В 2022 году компания намерена выплатить акционерам 10 млрд руб., что эквивалентно 162 руб. на акцию и предполагает дивидендную доходность 7,4% по состоянию на 7 июня. За 1К22 акционеры утвердили дивиденды в размере 2,5 млрд руб. или 41 руб. на акцию. По итогам 1П22 акционерам предложат направить еще 2,5 млрд руб. на выплату дивидендов в октябре 2022, а по итогам 3К22 – 5 млрд руб. с выплатой в декабре 2022 года. Дата закрытия реестра акционеров для получения дивидендов по итогам 1К22 – 11 июля 2022 года.
При сравнении с конкурентами – ПИК, ЛСР и Эталоном – по оценочным мультипликаторам «Самолет» выглядит сильно дороже конкурентов. Вероятно, рынок рассматривает «Самолет» как компанию роста (growth stock) – у девелопера быстро растут выручка и прибыль, и он активно позиционирует себя как PropTech-компанию.
Ключевые мультипликаторы публичных застройщиков по итогам 2021 года
Источник: данные компаний, SberCIB
Состояние рынка недвижимости
Прошлый год на рынке недвижимости запомнился аномальным ростом цен на квартиры. Этому способствовала программа льготной ипотеки, а также повышение себестоимости у строителей, что ограничило их готовность снижать цены. Аналитики ожидали нормализации ситуации в текущем году, но кризис и санкции привели к ажиотажному спросу на жилье и новому небольшому росту цен в феврале и марте. Однако сейчас ситуация с ценами стабилизировалась, в апреле на фоне выросших ставок количество сделок и спрос на ипотеку резко снизились. В мае наметились признаки коррекции цен.
Параметры льготной ипотеки
Источник: ДОМ.РФ
В марте-апреле выдачи ипотечных кредитов практически остановились. В марте ипотечный портфель рос главным образом в рамках госпрограмм или ранее одобренных сделок, а уже в апреле уменьшился на 0,2% впервые с января 2017 года. Рыночная ипотека сократилась более чем в 7 раз. Объемы льготной ипотеки снизились примерно вдвое из-за повышения ставки по ней с 7% до 12%. При этом выдачи кредитов «семейной» ипотеки, по которой ставка осталась на уровне 6%, тоже уменьшились, поскольку стали более неопределенными финансовые перспективы покупателей. Судя по средневзвешенной ставке по ипотеке, выданной в течение месяца, население в основном пользовалось льготной ипотекой. В мае объем выданных ипотечных кредитов упал на 14% по сравнению с апрелем и был в 3,1 раза меньше, чем в мае 2021 года. При этом средневзвешенная ставка по выданным в мае ипотечным кредитам снизилась до рекордных 6,17%.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам
Источник: Банк России
Продажи новостроек упали
В апреле продажи в новостройках Москвы сократились на 45% в сравнении с мартом. По данным Росреестра, число сделок по договорам долевого участия упало с 9 422 до 5 223. Участники рынка утверждают, что в мае спрос сохранился на уровне апреля – покупатели заняли выжидательную позицию. Кто-то из них рассчитывает на дальнейшее снижение ипотечных ставок, а кто-то просто не хочет принимать решения в период неопределенности. Чтобы поддержать продажи, застройщики предлагают более привлекательные ставки по ипотеке в партнерстве с банками, и «Самолет» – не исключение. Девелопер предлагает ипотеку по ставке 0,01% в партнерстве с Московским кредитным банком. В прошлом году доля сделок по субсидированным ставкам у «Самолета» составила почти половину.
Впрочем, сценарий, по которому развивались события, оказался далеко не таким пессимистичным, как предполагалось первоначально. Если в марте курс рубля превышал 120 за доллар, то к концу июня он укрепился почти до 52,5 за доллар, отражая динамику экспорта и импорта, а также меры, принятые ЦБ. На последней неделе мая и в июне в России наблюдалась дефляция, а инфляционные ожидания населения вернулись к уровням августа-сентября 2021 года. Все это позволило ЦБ на заседании 10 июня снизить ключевую ставку до 9,5%, а к концу года, по прогнозам аналитиков SberCIB Investment Research, она может составить 7,5%. В настоящее время банки сообщают регулятору о росте заявок на ипотеку на фоне снижения ставок. По оценкам Банка России, в этом году ипотечное кредитование может вырасти на 10-15% за счет расширения льготных программ. Для сравнения, в прошлом году ипотечный портфель увеличился на 27%.
Факторы роста
Потребность в улучшении жилищных условий сохраняется
Сейчас основная мотивация для покупки квартиры – улучшение жилищных условий. Повышенный спрос на жилье наблюдается в Москве и Московской области. Согласно опросу Росстата, в 2020 году 19% домохозяйств в Москве и 17% в Московской области испытывали стесненность жилищных условий, в то время как по России средний показатель – 15,4%. По данным Росстата, общее число домохозяйств в Москве составляет около 4,5 млн, а в Московской области – около 2,6 млн. Улучшить свои жилищные условия планируют 13% домохозяйств в Москве (577 тыс.) и 11% в Подмосковье (294 тыс.). Согласно информации Росреестра, в 2021 году в Москве было заключено 144 тыс. договоров долевого участия, а в Московской области – 116 тыс.
Опрос, проведенный Росстатом в 2020 году, показал, что около 7% семей в России снимают жилье. Это почти 4 млн домохозяйств, и их тоже можно считать потенциальными клиентами застройщиков.
Кроме того, в России невысокий уровень охвата ипотекой: отношение ипотечных кредитов к ВВП составляет всего 10%, а потенциал рынка, по оценкам ДОМ.РФ, – 15% от ВВП.
Потребность домохозяйств Московского региона в улучшении жилищных условий
Источник: Росстат
Падение доходов населения может оказаться не таким резким, как ожидалось
Многие компании подняли зарплаты своим сотрудникам после начала кризиса. Согласно опросу, проведенному SuperJob.ru в начале марта, индексацию или повышение зарплат персоналу планировали 20% российских компаний. Так, Альфа-Банк с 1 апреля повысил зарплаты своим сотрудникам на 15%, Северсталь – на 9%, РУСАЛ – на 10%, ТМК – на 10%, РЖД – на 4,2% в марте, а с 1 мая – на 5% и т. д.
В апреле номинальные зарплаты в России были на 9,4% выше, чем в апреле прошлого года, однако в реальном выражении они снизились на 7,2%, согласно данным Росстата. Таким образом, рынок труда проявляет гибкость. Реальные зарплаты по время кризиса корректируются, что оказывает поддержку рынку труда.
Инфляция в этом году должна не так сильно ударить по доходам населения, как ожидалось ранее: с начала года накопленные темпы роста цен составили 11,5%, однако в конце июня наблюдалась дефляция, и не исключено, что в последующие месяцы потребительские цены также будут снижаться. Аналитики SberCIB Investment Research ожидают, что в конце года инфляция может составить 15-14%, тогда как ранее прогнозировалось 20%. Прогноз, который Минэкономразвития представило в середине мая, предполагал снижение реальных зарплат по итогам этого года лишь на 3,8%. Возможно, что в таких условиях взять ипотеку решатся те, кто ранее сомневался из-за неопределенности перспектив.
Рост цен на жилье
В прошлом году цены на жилье стремительно росли на фоне высокого спроса, простимулированного доступной ипотекой и невысоким предложением на рынке жилья. По данным агентства недвижимости «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в новостройках «старой» Москвы взлетела на 26% до 395 тыс. руб., а в Московской области, по информации Domofond.ru, – на 37% до 137 тыс. руб.
Кроме того, согласно данным Domofond.ru, с января по май 2022 года квадратный метр жилья в Москве подорожал на 2% – с 292,7 тыс. руб. до 300 тыс. руб., а в Московской области – на 13% – с 142 тыс. руб. до 160 тыс. руб. В марте рост цен остановился из-за падения спроса. По мнению вице-премьера Марата Хуснуллина, в этом году рост цен на жилье будет в пределах инфляции или чуть ниже.
Средняя цена квадратного метра в Москве и Московской области
Источник: Domofond.ru
При этом в Подмосковье, на которое приходится существенная часть продаж «Самолета», жилье стоит дешевле, и его привлекательность растет и из-за роста цен на московские квартиры. К тому же транспортная доступность подмосковных районов улучшается: удлиняются ветки метро, запускаются и расширяются Московские центральные диаметры.
Дальнейшее снижение ставки и льготная ипотека
В июне Банк России снизил ключевую ставку до 9,5%. Аналитики SberCIB Investment Research ожидают, что к концу года она может опуститься до 7,5%. В мае и июне по ипотеке действовала льготная ставка на уровне 9%. В конце июня правительство снизило ставку льготной ипотеки до 7%. По оценке аналитиков SberCIB Investment Research снижение ставки по ипотеке на 2 п. п. повысит ее доступность для 8% домохозяйств. Это позволит затормозить спад в сегменте ипотечного кредитования, объемы которого в мае были на 70% ниже, чем годом ранее. При этом глава ЦБ Эльвира Набиуллина ожидает, что по программам льготной и семейной ипотеки банки могут выдать в этом году до 2 трлн руб. Это почти треть от объема, выданного в прошлом году – он составил 5,7 трлн руб.
Число выданных кредитов на рыночных и льготных условиях
Источник: ДОМ.РФ
Доля льготной ипотеки в продажах «Самолета»
Источник: «Самолет»
Новое жилье – приоритет правительства
К 2030 году объемы ввода жилья должны увеличиться до 120 млн кв. м. в год – это на 30% больше, чем в 2021 году. Такие цифры заложены в стратегии развития жилищной отрасли в России, которая также предполагает снижение ставок по ипотеке до 5% к 2030 году. В планах на 2022 год – прирост ипотечного портфеля не менее, чем на 2,5 трлн руб. и объемы ввода жилья на уровне прошлого года (92,6 млн кв. м.). Аналитики SberCIB Investment Research считают эти цели амбициозными в нынешних условиях, но сам факт, что правительство намерено и дальше активно поддерживать жилищное строительство говорит о том, что эта отрасль может рассчитывать на получение господдержки.
Инвестиции в недвижимость
В марте, после повышения ключевой ставки ЦБ, банки начали предлагать населению достаточно высокие ставки по коротким депозитам – на уровне 21-25%, тогда как по депозитам на год они составляли 11-12%.
По данным ЦБ, в марте прирост средств на краткосрочных депозитах был максимальным за всю историю – 8,5 трлн руб. Для сравнения, в декабре 2014 – январе 2015 года, средства населения на краткосрочных вкладах увеличились не более чем на 2 трлн руб.). В июне сроки этих краткосрочных депозитов истекают и перед населением встанет вопрос о дальнейших инвестициях.
На фоне снижения ключевой ставки классические консервативные инвестиционные инструменты становятся менее привлекательными. На рынке акций есть риски расконвертации депозитарных расписок, что может увеличить предложение бумаг. Кроме того, сохраняется высокая волатильность акций. Эти факторы повышают привлекательность недвижимости как способа сохранения капитала для частных инвесторов. Сервис по поиску квартир Dombook.ru оценивает долю инвестиционных сделок в массовом сегменте на уровне 15% от всех продаж.
Риски
Рост себестоимость строительства
Инфляция достаточно ощутимо отражается на себестоимости строительства. Если потребительские цены в целом в 2021 году выросли на 8,4%, то материалы для строительства жилья (кирпич, арматура, пластиковые окна, электрика и т.д.) подорожали на 32%. Причиной этого стал глобальный рост цен на сырьевые товары из-за дисбаланса спроса и предложения. У «Самолета» себестоимость квадратного метра в 1К22выросла на 24% по сравнению с 1К21. По данным Росстата, себестоимость строительства в Московской области увеличилась в среднем на 16% до 57 тыс. за кв. м, а средняя стоимость квадратного метра в продаже, по информации Domofond.ru, выросла на 37% до 137 тыс. руб.
При этом за 5 месяцев 2022 год девелоперу удалось снизить себестоимость строительства на 7% благодаря падению цен на металл и замене строительных материалов из стран ЕС на аналоги из России, Китая и Турции.
Себестоимость строительства в Московской области и средняя цена квадратного метра, руб.
Источник: Росстат, domofond
В 2021 году на объектах, где «Самолет» продает квартиры с отделкой, стоимость отделочных материалов выросла на 18%. Однако, по данным компании, в апреле ей удалось удержать рост себестоимости строительства на уровне 8%, в то время как в среднем по рынку она повысилась на 15%. Это удалось сделать благодаря долгосрочным контрактам на поставки.
Риски роста безработицы сохраняются
Несмотря на хорошую динамику реальных и номинальных доходов населения в апреле, есть риск, что безработица вырастет с текущих 4% (это минимум с 1991 года), отметил глава Минэкономразвития Максим Решетников. По мнению аналитиков SberCIB Investment Research, сейчас высокую занятость могут обеспечивать сельское хозяйство, где начались сезонные работы, и строительный сектор.
По словам министра, сокращения могут начаться, если кризис затянется и предприятия, которые сейчас ждут перенастройки экономических процессов и восстановления спроса, будут вынуждены увольнять персонал.
Ужесточение требований банков к заемщикам
Банки могут ужесточить требования к заемщикам по ипотеке, опасаясь ухудшения экономической ситуации. Во-первых, остается риск, что компании, которые пока находятся на стадии адаптации к новым условиям, начнут сокращать свои штаты. Во-вторых, уже сейчас увеличивается число ипотечных заемщиков, которые оформляют кредитные каникулы (программа запущена с начала марта 2022 года).
Программа кредитных каникул распространяется на заемщиков, у которых сумма выданного кредита составляет до 6 млн руб. в Москве, 4 млн руб. – в Московской области и Санкт-Петербурге и 3 млн руб. в остальных регионах, а доходы упали более чем на 30% по сравнению со средним заработком в 2021 году.
Тем не менее ипотека, на которую приходится 51% от всего объема розничного кредитования в России – это качественный продукт для банков, так как традиционно просрочка в этом сегменте минимальная. Совокупный объем выданных ипотечных кредитов в России составляет 12,4 трлн руб., и, по данным ЦБ начало мая, из этой суммы просрочены были кредиты всего на 56,2 млрд руб. Зачастую в ипотеку заложено единственное жилье, поэтому мотивация платить по кредиту у заемщиков очень высокая – 85% ипотечных кредитов берется для улучшения жилищных условий, а не для инвестиций.
Банки могут начать более жестко регулировать не только ипотечное кредитование, но и проектное финансирование, которое получают застройщики напрямую под залог эскроу-счетов. В марте-апреле участники рынка уже столкнулись с проблемами при получении банковского финансирования – по всей видимости, банки предлагают запретительно высокие ставки финансирования для новых проектов, пытаясь минимизировать риски.